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Mise à disposition de terres agricoles louées à une société et départ de l’un des locataires

3 septembre 2019

Lorsque des exploitants agricoles ont mis des terres dont ils sont locataires à la disposition d’une société dans laquelle ils sont associés et que l’un d’eux quitte ensuite la société, le bailleur ne peut obtenir la résiliation du bail que si ce départ lui a causé un préjudice.

Très souvent, les exploitants agricoles qui exercent leur activité en société mettent à la disposition de celle-ci les terres et bâtiments dont ils sont locataires. Ce qui permet juridiquement à la société d’exploiter ces terres sans en devenir elle-même locataire, les associés concernés demeurant seuls titulaires des baux.

Ces derniers doivent donc continuer à respecter leurs obligations de locataires à l’égard de leurs bailleurs respectifs. À ce titre, ils sont tenus d’exercer effectivement l’activité agricole au sein de la société et d’en être associés. À défaut, le bailleur concerné serait en droit de demander la résiliation du bail. Mais à condition, viennent de rappeler les juges, que le manquement du locataire qui a quitté la société et cessé d’exploiter lui ait causé un préjudice.

Dans cette affaire, des époux avaient mis des terres dont ils étaient colocataires à la disposition d’une EARL dans laquelle ils étaient associés. Après leur divorce, l’ex-épouse s’était retirée de la société et avait cessé d’exploiter les terres. Le bailleur avait alors sollicité en justice la résiliation du bail. Mais les juges lui ont demandé de démontrer en quoi le départ de celle-ci lui avait causé un préjudice.

Observations :

la question se pose de savoir en quoi le départ de l’un des deux locataires pourrait bien constituer un préjudice pour le bailleur. En effet, l’exploitation des terres louées, de même que le paiement du fermage, continuent, en principe, d’être assurés par le locataire resté en place. Sauf à considérer que ce départ prive le bailleur d’une garantie car un seul locataire au lieu de deux est désormais en mesure d’exécuter les obligations nées du bail…

Cassation civile 3e, 14 mars 2019, n° 17-31561